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洞見城市的未來蘭州三大“造城級”板塊解析

如同上古時代地質運動引發的驚天巨變一樣,近幾年來蘭州轟轟烈烈的“造城運動”也讓這個古老的工業城市煥發了新的生機。近至青白石,遠至秦王川,西至皋蘭,東至榆中,一代“新愚公”正在用自己的創造力和想象力塑造未來蘭州的城市之光。

金城夜色美(組照共4張)(第3張)---(趙鈺 攝影).(電話:13919316768).JPG

蘭州實景圖

不管我們持何種觀點,發生在蘭州的造城運動,都將長遠地改變蘭州市的城市格局。高山大河的確為蘭州帶來了旖旎風光,但也限制了蘭州的發展。從前蘭州受制于兩山一河,在土地資源緊張、生存空間不足、交通擁堵、配套缺失等窘境中掙扎求存。迫于生存和發展的壓力,拓展城市結構,向荒山要土地成了蘭州城唯一的選擇。

時至今日,蘭州的“造成運動”已經初見成效,圍繞著主城區四周,三個“造城級”地產板塊已經顯露出清晰的輪廓和強勁的發展潛力。它們分別是城關青白石板塊、安寧文創城板塊;以及城東定連板塊。對于蘭州的整體發展而言,這三大新興板塊都會起到至關重要的作用,我們也由此可以看見蘭州這座城市未來的輪廓。但對于個體的購房者而言,哪個板塊的交通更便利、配套更完整,未來更有潛力?哪個板塊能夠在“大蘭州”的戰略框架下率先得到發展和優化?才是需要好好考慮的問題。

交通

大體上來說,得益于近幾年蘭州對交通體系的大力投入,這新興的三大“造城級板塊”的交通狀況都還不錯。不過未來能擔得起蘭州城市交通“新樞紐”地位的,應該是青白石板塊。在北環路、雁白黃河大橋的帶動下,青白石現在已經是城北最重要的交通樞紐之一。另外還有青白石向北連接什川的新鹽什公路,以及正在建設中的雁青黃河大橋和青白石北互通立交橋,往北延伸至青白石,往南延伸至新東崗立交(主橋已合龍)和南山路,這些橋梁和道路共同構成了青白石的立體交通網絡。而對比之下,其他板塊的交通體系目前還略顯單薄,文創城必須依賴北環路,中通橋還遲遲沒有通車,定連板塊有望成為蘭州城市人口抽疏的重要承接地,但目前而言,地鐵4號線遙遙無期,巉柳高速和312國道還遠遠滿足不了定連板塊的交通需求。

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雁白黃河大橋實景圖

配套

生活配套是評價一個新興板塊最重要的指標之一。前期生活配套是否完善,決定了一個板塊后期的發展規模和速度。從各個板塊的配套、尤其是教育配套來看,大家都把教育放在了重中之重的地位。幾乎每個板塊都會引進蘭州知名的中小學校,甚至還有北上廣的“名?!?。這其中比較有優勢的,當屬青白石銀河國際居住區項目引進的水車園小學銀河分校、城關區保育院(籌建中)和西北師大附中(籌建中),碧桂園的IB國際學校等。還有定連板塊的科中、科小、三十三中分校等等。教育資源的引進不是建設一兩座校舍這么簡單,而是需要雙方的深度合作。比如銀河國際居住區與水車園小學的合作,采用一個校長、兩套班子、整體設計、團隊發展的“一長執兩?!惫芾砟J?。從辦學思想、學校治理、教師發展、評價考核、課程建設等方對總校進行全面“復制”,以保證兩所學校的教學水平不存在差距。此外,銀河國際項目配套有10萬㎡的社區商業,包括商業步行街、大型綜超、兒童城、數字影院、《清明上河圖3.0》高科技互動藝術展演廳、菁英公寓及寫字樓。周邊三公里還有杉杉奧特萊斯、大潤發、萬達廣場等商圈,生活氛圍已經十分醇熟。

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水車園小學銀河分校實景圖

區位

談區位之前要說一下行政區劃,盡管如今“城鎮戶口”已經沒有太大的吸引力,但是一個新興板塊所屬的行政區劃,還是決定了是否能夠享有一些特定的政策、城市資源以及社保福利等等方面的問題。蘭州的三大新興板塊,文創城隸屬于皋蘭、定連板塊隸屬于榆中,而青白石則屬于城關區,是傳統意義上的主城區。而且區位而言,青白石板塊距離主要城區更近,交通更為便利,這就意味著住在這里的人們可以享受到更多的資源,不僅僅是項目自身的配套資源,還有近在咫尺的主城能夠提供的優質城市資源。

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青白石片區規劃圖

項目

我們之所以把青白石、文創城、定連三大板塊稱之為“洞見蘭州未來”,是因為近幾年來幾乎所有的地產大鱷和大型項目都落子于這三個板塊之內。文創城內有萬科城、華遠三千院、保利領秀山等項目;定連板塊有恒大、萬科、融創、綠城、大名城等名企,而青白石板塊內則有蘭州碧桂園、銀河國際區住區,藍綠雙城·中央公園等項目,后期可能還有恒大、華夏國際生態新城等項目,多個“造城級”項目,上千萬平米的開發體量,稱之為“未來”當不為過。

如果就這些項目的建設進度和成熟度而言,青白石板塊的銀河國際則是相對比較成熟的項目。銀河國際項目所處的位置是整個青白石板塊的門戶,距離雁灘最近,周邊的交通和城市配套體系也更加完善。而且銀河國際居住區在設計之初,其起點和配套都很高。銀河國際項目現在已經開發至三期,歷經四年建設,生活配套十分成熟,大型住區已經成型。

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銀河國際居住區3600畝鳥瞰圖

價格

房價這件事,說這三大板塊誰更有優勢很難,這涉及到一個區域周邊板塊的價格,也關系到這個板塊現階段的發展水平和日后的發展潛力。在價格方面,即便某個板塊有優勢,也都是相對而言。比如青白石板塊,這兩年房價漲得非???,現在均價基本上已經達到了10000元/平米,但是相對于與它一河之隔的雁灘,青白石的房價還不算貴,還有上漲的空間,未來城市配套進一步成熟,房價可能還會上漲。

再比如定遠和文創城板塊,這兩個板塊的價格目前大約在7800元/平米左右,價格是否能夠繼續上漲很難講。因為它們周邊沒有什么可供參考的區域,它們的價格完全是由幾個大項目硬生生撐起來的,如果將來這些區域的發展承諾能夠落實,那么房價有可能還會被推高,如果兌現不了,房價就會僵持下去甚至是應聲而落。

一個板塊的發展取決于各種因素:城市規劃與發展的側重,建設者的開發思路,市民對于板塊的接受程度和未來期望等等。筆者覺得,蘭州的這三大新興板塊,每一個都有機會,只是時間早晚的問題。十年前是雁灘、現在是青白石,而文創城和定連板塊,恐怕還需要一段時間。

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